住宅項(xiàng)目的成本構(gòu)成分析

近幾年，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展很快，但是建筑行業(yè)依舊沒有改變低收益、低效率的狀態(tài)，建筑產(chǎn)值利潤率一直低于其它工業(yè)產(chǎn)業(yè)。在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，我國的住宅產(chǎn)業(yè)的利潤率一直保持在很低的范圍上。直到住宅商品化以后，尤其是近幾年房地產(chǎn)市場受到泡沫經(jīng)濟(jì)的影響，其經(jīng)濟(jì)收益有所增長，但是它的工業(yè)化水平卻一直處于行業(yè)較低位置。我國的住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)展緩慢，其重要原因就是成本過高。為此，我們需要先分析傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目中成本的構(gòu)成。事實(shí)上，住宅產(chǎn)業(yè)開發(fā)成本主要由兩部分構(gòu)成：一是土地成本、二是住宅開發(fā)成本。如果以開發(fā)商為推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的關(guān)鍵，首先就要對住宅產(chǎn)業(yè)的開發(fā)成本做綜合分析，以幫助開發(fā)商在推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中找出降低成本的關(guān)鍵因素。住宅項(xiàng)目的成本構(gòu)成分析 結(jié)合之前的介紹，我國開發(fā)商發(fā)展住宅項(xiàng)目所涉及到的成本約有九項(xiàng)，分別為土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、各稅稅費(fèi)等，具體的：土地費(fèi)用 土地費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的前期，為了得到土地的開發(fā)使用權(quán)，需要支付的費(fèi)用，包括土地出讓金、土地征用費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償與臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)用等，它是住宅項(xiàng)目成本的大頭，在大中城市一般能占到總費(fèi)用的20%至40%左右。前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)指的是工程項(xiàng)目在開工前可能產(chǎn)生的成本，其中可能包括可行性研究、勘察設(shè)計(jì)等諸多費(fèi)用，此項(xiàng)費(fèi)用在總成本的比例不高，一般不會(huì)超過5%。房屋開發(fā)費(fèi) 房屋開發(fā)費(fèi)指的是整個(gè)住宅項(xiàng)目在建造過程中所涉及的費(fèi)用，主要包括建安工程費(fèi)、室外工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)等，當(dāng)然也包括了建造過程中的一些其它附屬項(xiàng)目的費(fèi)用，如臨時(shí)道路、臨時(shí)用水等一些輔助設(shè)施，此項(xiàng)費(fèi)用是住宅項(xiàng)目成本的核心組成部分，一般能達(dá)到總成本的40%以上。管理費(fèi)用 管理費(fèi)用指的是住宅項(xiàng)目自開始籌備到竣工再到銷售完成過程中所蘊(yùn)含的企業(yè)行政管理部門在組織和管理經(jīng)營活動(dòng)時(shí)所產(chǎn)生的費(fèi)用，其中主要包括人員工資、辦公辦證費(fèi)、其它開支等，一般占到總成本的5%左右。銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用指的是設(shè)立的銷售機(jī)構(gòu)或委托代理的銷售機(jī)構(gòu)，銷售中所產(chǎn)生的費(fèi)用，包括了廣告宣傳費(fèi)用、樣板房費(fèi)用、銷售人員工資、銷售提成等開支內(nèi)容，對于不同的項(xiàng)目，在總成本中的比重也不盡相同。財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用指的是借貸過程中會(huì)產(chǎn)生包括利息費(fèi)用、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，籌資等所產(chǎn)生的多種財(cái)務(wù)費(fèi)用，一般在總成本中的比重在5%以下。不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)用指的是一些不可預(yù)料的成本損失，即一些事前不能準(zhǔn)確預(yù)測的開支，如特殊地質(zhì)情況、物價(jià)上漲、市場壓力、工程、風(fēng)險(xiǎn)等費(fèi)用，一般不可預(yù)見費(fèi)取到開發(fā)項(xiàng)目總投資概算的3%到7%左右。其它費(fèi)用 其他費(fèi)用指的是臨時(shí)用地費(fèi)與臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、總承包管理費(fèi)等，在總成本中的比率一般很低。稅費(fèi) 稅費(fèi)指的是開發(fā)過程中所涉及的各種稅務(wù)費(fèi)用，根據(jù)本地區(qū)政府所制定的標(biāo)準(zhǔn)予以繳納，由于各地稅費(fèi)不同，在總成本中的比重也有一定差異。